최근 신사임당님이 은퇴를 준비한다는 내용을 지나가다가 유튜브 섬네일로 본적이 있습니다. 신사임당님은 이미 상당한 인플루언서 이시기 때문에 이미 많은 부를 이루었을 것이라 생각해서 은퇴 소식이 놀랍지는 않았습니다.
신사임당님은 어떻게 부를 축적해오셨을까요? 바로 부동산입니다.
빌사남이라는 부동산 컨텐츠를 올리는 유튜브 채널에 신사임당님의 부동산 투자 스토리와 견해를 볼 수 있는 영상이 있어 아래 소개해드리고자 합니다.
건물에 관심을 가지게 된 계기?
사람들이 건물을 사다가 망한다고 하는데, 본인은 망할까봐 건물을 매입했음. 건물을 사다가 망하는 경우는 극히 드문 경우고 돈을 벌 때 건물을 사두지 않으면 언제 어떤일이 벌어질 지 장담할 수 없기 때문에 많이 불안함.
본인의 직업이 만약 안정적인 수입이 들어오는 업이였다면 변동성이 좀 있는 주식을 매입했을 것 같으나 본래 직업 자체가 수입의 변동성이 크다 보니 상대적으로 안정적인 부동산을 구입하게 됨. 최대하락폭이 낮지 않고 호가를 알 수 없는 자산에 투자하는 것이 정서적으로도 안정이 됨.
처음 건물 투자를 한 금액?
10억 정도였음. 36억 정도 하는 건물을 70% 정도의 대출을 받아서 투자하였음.
마포 지역이었는데, 그 지역의 시세를 알고있었기 때문에 이곳에 첫 투자를 시작함. 기존에 이 동네에 오프라인 매장을 4호 점을 운영하면서 이 동네 시세를 많이 알아봤었음. (자영업은 고정비 = 월세 싸움) 또한 월세 시세가 괜찮게 나오는 곳이라 수익률이 좋게 나온다는 부분도 크게 작용함. 대부분 본인이 아는 지역에 건물을 사는데 사실 부동산 수요가 많은 부자가 많은 곳의 건물을 사야하는데 그러지 못한점은 아쉬움. 건물은 최대한 입지가 좋은곳을 사는게 좋고 또 그걸 살 수 있는 사람이 많은 곳의 건물을 사야함. 환금성도 굉장히 많이 고려를 해야 함.
두번 째 투자한 건물?
두번 째는 한남에 상가주택으로 구입. 1층은 상가, 2층은 주택. 신협이나 마을금고 이런 곳은 주택이 조금이라도 껴있으면 그에 맞게 대출이 나오므로 이쪽 대출을 이용하였음. 그 뒤, 역삼동에 3번 째 건물을 구입함. 공동투자로 들어갔으며 20억대에 구입. 아예 헐어서 다시 지어서 60억 이상에 판매 충분히 가능. 다음으로 연희동에 스윙스님과 임윤수님 함께 공동 투자하였음.
앞으로도 계속 매입할 계획?
앞으로도 계속 매입할 계획임. 강남에 건물들을 지속적으로 구입할 계획임.
건물 투자하면서 좋지 않았던 점?
관리 부분에 신경써야 할 부분이 너무 많고 이 부분을 외부에 맡기면 처음에 생각했던 수익률이 나오지 않음. 그 외에 안좋은 점은 없었음. 꼬마빌딩 가격상승이 별로 되지 않는 느낌이었는데 최근 분위기를 타서 가격이 많이 오름. 주식이랑 코인은 가격 변동성이 너무 커서 신경이 많이 쓰이긴 하지만 건물은 가격이 매일매일 조회할 수 없으니까 신경이 덜 쓰인다는 장점이 있음.
빌딩 투자 전략
무리만 하지 않으면 된다. 영끌하면 스트레스가 정말 올라감. 하지만 영끌을 해야함. 10억이 있으면 5억으로 영끌해서 사고 5억을 남겨두는 방식으로 투자하는게 좋음. 반끌? 세입자 나가면 보증금 나가야 하거나 인테리어 고치거나 세금 등 예상치 못하는 지출이 발생할 수 있기 때문에 이자 낼 돈도 남기지 않고 풀로 사용하는 경우, 건물을 산 자신을 스스로 저주하게 될 수도 있음.
따라서 본인 자금의 60%를 사용하되, 대출은 풀로 당겨 쓰는 투자가 좋음.
15억이 있으면 70~80억 건물을 못삼. 엑셀 시트로 계획 짤때나 가능하지만 실제로 해보면 예상치 못한 가격변동이 있음. 건물들 거래 내역들을 보면 너무 저렴해보이는 것들이 많은데 현재 시세는 많이 올랐는데 그것이 반영되어있지 않는 경우가 있음. 따라서 이쪽 투자를 하려면 기본적으로 눈높이를 낮춰야 할 필요가 있음.
풀 공실이 나더라도 1년은 버틸 정도의 캐시는 보유하고 있어야 함. 그러지 않으면 매우 위험할 수 있음.
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2편
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